転勤や赴任でマイホームに住めなくなった！人に貸すにはどんな手順が必要なのかを理解しましょう。

転勤になったらマイホームはどうするのか

家を購入したにもかかわらず、仕事の都合により転勤などで家を空けることになるというのはよくある話です。マイホームに住むことができないのに、ローンだけを支払わなくてはいけないというのはもったいないことです。家族が住み、自分だけが単身赴任するという場合を除くと、売る、貸す、空き家にしておくといった方法が考えられます。一概にどれがいいといえないのは、それぞれによい選択方法があるからです。

空き家にしておく

転勤の終わりが決まっている場合で、その期間が1年程度といった短い期間であれば空き家のままにしておくことになるでしょう。それには、1年という短い期間で家を借りる人はほとんどいないからです。また戻ることが分かっている以上、せっかく購入したマイホームを売却するといった選択肢はないでしょう。

ひとに貸す

転勤期間が明確にわかっている場合、それが3年程度であれば、賃貸として誰かに住んでもらうことはおすすめです。しかしながら、賃貸にする場合には、さまざまな注意点があるため慎重に進めなくてはいけません。

売却する

転勤期間の終わりがわからないという場合には売却を考慮してもいいでしょう。

マイホームを人に貸すときの注意点

貸すにも費用がかかる

自宅を貸し出すためには、家具などを撤去し、ハウスクリーニングに入ってもらう必要があり、それらにはコストがかかります。家を貸し出せる期間が長い場合には家賃収入を回収する期間も長くなるため、ハウスクリーニングなどにかかった費用を含め利益を生み出しやすくなります。しかし短い期間では、貸し出すために
　かかった費用を回収できなくなってしまいます。

入居者が見つかるまでの期間

交通の利便性がよい賃貸需要の高い地域では、すぐに入居者をみつけることができますが、郊外などでは入居者がなかなかみつからず長引いてしまえば、それだけ収入も減ることになります。また需要が少ない1～2年未満の期間では入居者を見つけることは難しいため、空き家を保守する方がコスパがいいといえます。

定期借家契約にする

一般的な賃貸物件では、普通借家契約でがむすばれています。この普通借家契約では、家を貸すと入居者は保護され、正当な事由がない限り、契約更新が可能といった契約になります。転勤によって家を貸したけれども、転勤がおわり戻り住みたいので家を空けてください、とは認められないのです。一方で定期借家契約では期間を定めた契約となり、更新がないので、契約が終了したら必ず退去となります。

住宅ローンの契約違反

事前に銀行に了解を取ることを忘れてはいけません。銀行で住宅ローンを組んでいる場合が多いと思いますが、それらの金利が低く設定されているのは、あくまで居住するための物件という条件付きであるからです。自宅を賃貸に出すと、利益を得るための収益物件とみなされ、資金使途が変更されたと判断されることになってしまう場合があります。継続して住宅ローンを組み続けることができなくなってしまう可能性があります。ただ転勤などのやむを得ない事情の場合、事前に銀行に相談することで一時的な貸し出しは認められます。

マイホームを人に貸すときの手順

自宅を転勤や赴任で賃貸に出す際には、いくつかの手順を踏む必要があります。

物件の状況確認と賃貸に適した状態にする

清掃・修繕: 自宅を賃貸に出す前に、物件の内外を清掃し、必要な修繕を行いましょう。壁紙の張り替えや水回りの修理など、居住者が快適に暮らせる状態に整えることが重要です。エアコン、給湯器、キッチンなど、設備が正常に機能しているか確認します。必要に応じてメンテナンスを行います。

不動産会社の選定

自宅を賃貸に出す際、多くの人が不動産会社に依頼します。信頼できる賃貸管理会社を選びましょう。物件の管理や賃貸の手続きを代行してくれるため、転勤先での手間が軽減されます。不動産会社に賃料の査定を依頼し、適正な賃料を決定します。近隣の相場や物件の状態を基に査定が行われます。

契約内容の確認

転勤や赴任の期間が決まっている場合、定期借家契約を選んでください。賃貸料、敷金、礼金、管理費、光熱費の取り決めや、貸主としての責任範囲を明確にします。物件にどの程度の範囲で修理や改装が許可されるかなども取り決めておきます。

賃貸募集の開始

不動産会社を通じて、インターネット、チラシ、現地看板などで入居者を募集します。入居者が見つかった場合、収入や信用力、保証人などの審査を行います。不動産会社が審査を行ってくれる場合もあります。

契約締結と引き渡し

契約内容に基づいて正式な契約書を作成し、双方で締結します。この際、賃貸の開始日や終了日、敷金・礼金などの支払い条件も明記されます。賃貸開始日に物件の引き渡しが行われます。

賃貸管理と運営

遠方にいる場合や転勤中に物件管理が難しい場合、不動産会社に管理を委託するのが一般的です。賃料の回収やトラブル対応、修繕対応を代行してもらうことができますが、委託料がかかります。

帰任時の対応

転勤や赴任が終わり、帰任する際には、入居者に退去してもらうための手続きを行います。定期借家契約の場合、契約期間終了の通知を適切に行う必要があります。入居者が退去した後、物件の状態を確認します。損傷があった場合、敷金から修繕費を差し引くなどの対応が必要です。

税務対応

賃貸収入は税金の対象となるため、確定申告を行う必要があります。賃料収入から必要経費を差し引いた額が課税対象となります。

転勤中に自宅を賃貸するメリット・デメリット

メリット

家賃収入

空き家にすると出費だけがかさんでしまうマイホームですが、賃貸に出すことで家賃収入を得ることができます。その収益を住宅ローンや諸経費の支払いに充てることができます。

住宅ローン金利などを経費にできる

一時的な賃貸経営となり住宅ローンの金利や固定資産税などの諸経費は経費として計上できるようになります。サラリーマンの場合でも一定以上の家賃収入がある場合には確定申告を行う必要があるので注意してください。

不在中の管理

自宅を貸し出し、誰かに住んでもらうことで、空き巣やその他の事件といった犯罪に巻き込まれずに済みます。また家は人がすんでいないとさまざま箇所で不具合がおきてしまうものです。換気や通水などが定期的におこなわれることで空き家で必要となる管理の手間が省けます。

帰ってきても家がある

転勤から戻ってきて、家を探すことなくマイホームで元の生活ができます。

デメリット

費用がかかる

内装や設備を整えるリフォーム代や不動産仲介会社への仲介手数料がかかります。5年以上住んだ後に貸し出す場合は、壁紙の張り替えや最低限の設備更新などのリフォーム費用が必要となります。

空室や管理

募集をかけたところですぐに入居者が決まるとは限りません。賃貸需要があまりない場所ではリスクが高くなります。入居者が見つかったとしても、設備故障やトラブルなどが生じた場合の対応も必要となります。特に海外へ赴任などの場合には、これらを管理会社に任せるしかなく管理委託料が発生します。

マイホームの破損など

入居者によっては、自宅に破損や汚損が起こる可能性もあり、火災などで自宅を失うリスクもあります。

まとめ

マイホームを賃貸として人に貸す際には、メリットやデメリット、転勤や赴任の期間などを考慮したうえで、しっかりとした手順でおこないましょう。転勤や赴任中の自宅をスムーズに賃貸に出すことができるよう、不動産会社との連携や契約内容の確認をしっかり行うことが重要です。